De huizenprijzen dalen al voor de vierde maand op rij. De stemming op de woningmarkt is volledig omgeslagen. Laat Nederland de recordprijzen definitief achter zich?
Makelaars konden de afgelopen jaren volop profiteren van de felle concurrentie onder huizenzoekers. Zij nodigden zo veel mogelijk kopers tegelijkertijd uit voor de bezichtiging van een woning. Of ze lieten biedingen uitbrengen in een gesloten envelop. Alles om de kopersoorlog maar verder aan te wakkeren. De winnaar moest achteraf maar raden of zijn bod niet veel te hoog was geweest.
Dat laatste verandert per 1 januari aanstaande sowieso. Onder dreiging van regelgeving hebben de makelaarsverenigingen zichzelf verplicht om alle stappen in het verkoopproces bij te houden in een biedlogboek, inclusief alle biedingen. Zo moet iedereen die een bod heeft uitgebracht achteraf kunnen beoordelen of de verkoop eerlijk is verlopen.
De makelaars zullen ook hun verkooptechnieken moeten aanpassen. Want het aantal te-koopborden groeit. En kopers kijken de kat uit de boom. De prijzen dalen.
Eerst verkopen
De prijsstijging van koopwoningen is in november verder afgevlakt, zo werd donderdag bekend. Voor huizen werd in die maand nog steeds 4,9 procent meer betaald dan een jaar geleden. Dat was wel de laagste prijssprong in zes jaar tijd. Vergeleken met de maand oktober van dit jaar werd zelfs 1 procent minder betaald.
Het is tien jaar geleden dat de huizenprijzen op maandbasis voor de vierde keer op rij daalden. Toen was de woningmarkt op weg naar zijn voorlopig dieptepunt, in juni 2013. Sindsdien zijn de prijzen met 95 procent gestegen. In januari van dit jaar was dat zelfs 20 procent op jaarbasis.
Inmiddels is het aantal te koop staande huizen in een jaar zo ongeveer verdubbeld. Het aantal woningverkopen daalde sterk, met ruim 16 procent. Op de Open Huizen Dag in oktober bleef een aantal verkopers zitten met hun koekjes en koffie, bij gebrek aan kandidaat-kopers.
Kopers en verkopers hebben een omslag gemaakt in hun strategie, ziet emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn. ‘Een jaar geleden kocht je eerst je volgende woning, voor je je huidige woning verkocht. Nu is het precies andersom. Eerst verkopen, dan pas terugkopen. Zo voorkom je dat je blijft zitten met je oude woning en dus met dubbele woonlasten. Die omslag maakt een enorm verschil in de markt, omdat de verkoopsnelheid van woningen erdoor vertraagt.’
Vulkaan
Afgelopen maandag stelde De Nederlandsche Bank (DNB) haar voorspelling van de huizenmarktontwikkeling ongekend stevig bij. In juni dacht de toezichthouder nog dat de prijzen de komende twee jaar met nog eens zo’n 6 procent zouden stijgen. Nu is dat een daling geworden met een vergelijkbaar percentage.
‘We hebben jaren op de top van de vulkaan geleefd’, zegt woningmarktexpert Conijn. ‘De prijsstijging van 20 procent van eind vorig jaar was natuurlijk bizar. Een prijsdaling is onvermijdelijk. En die zal groter zijn dan de 6 procent die DNB ons wil doen geloven. Daar houden ze onvoldoende rekening met marktsentiment. Die leidt in de woningmarkt altijd tot extra uitslag, groter dan je op basis van cijfers zou mogen verwachten.’
In het buitenland wordt al jaren bezorgd gekeken naar de Nederlandse koopwoningen, met hun hoge prijzen en zware hypotheken. Amsterdam staat steevast in de top van de Global Real Estate Bubble Index van de Zwitserse UBS bank. Die waarschuwde in oktober opnieuw voor het uiteenspatten van de ‘zeepbel’ op de Amsterdamse huizenmarkt.
Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) kwam in september met een vergelijkbaar alarmsignaal. Als de Nederlandse woningprijzen een scherpe duikeling zouden maken, zullen bezorgde huiseigenaren hun broekriem aantrekken, uit angst hun hoge woonlasten niet meer te kunnen betalen. Hun bezuinigingen kunnen Nederland volgens het IMF meesleuren in een diepe economische recessie.
De gevolgen van een prijscorrectie voor de algemene economie zullen wel meevallen, denkt Conijn. ‘Sinds 2013 zijn er veel verstandige maatregelen genomen, zoals de beperking van de maximale hypotheek tot de aanschafprijs. Ook is er nu de verplichting tot het aflossen van de hypotheeklening. Dat creëert een buffer voor de huiseigenaar en meer stabiliteit voor de economie.’
Hypotheekrente
Eind vorig jaar bereikte de hypotheekrente een historisch dieptepunt van 1,5 procent. Door die goedkope leningen en het woningtekort van zo’n 300 duizend huizen braken de huizenprijzen record na record. Maar de rente schoot het afgelopen jaar omhoog, van 1,5 procent naar bijna 5 procent. Ook ontketende de Russische inval in Oekraïne een enorme stijging van de kosten van energie en levensonderhoud.
De rentestijging was natuurlijk ‘een enorme klap’ voor de huizenmarkt, zegt Johan Conijn. ‘Onderschat daarnaast niet de gevolgen van het koopkrachtverlies door de hoge inflatie. De financieringsmogelijkheden van veel huizenkopers zijn zwaar aangetast. Nóg meer starters kunnen zich hun eerste koopwoning niet veroorloven. Ook is onder veel zittende huiseigenaren de animo om nog eens te verhuizen verdwenen als sneeuw voor de zon.’
De rente blijft de komende jaren nog wel op dit niveau, schat hij in. ‘Dat is ook de verwachting van de financiële markten. De Europese Centrale Bank (ECB) wil de inflatie afremmen. Dat doet zij met renteverhogingen. Dat ook de woningmarkt daaronder lijdt, dat is de prijs die zij daar zien als onvermijdelijk.’
Jubelton
Het kabinet heeft dit jaar de teugels op de woningmarkt flink aangetrokken. Per 1 januari gelden scherpere leennormen voor hypotheken. Huizenkopers kunnen hierdoor 5- tot 20 duizend euro minder lenen bij een gelijkblijvend inkomen. Ook wordt de hypotheekrenteaftrek, het fiscale voordeel voor woningbezitters, verlaagd van 40 naar 37 procent. Verder verdwijnt de ‘jubelton’. De belastingvrije schenking van ouders aan een kind voor de aanschaf van een woning wordt verlaagd van 107 duizend euro naar 29 duizend euro.
Tegelijkertijd wordt particuliere beleggers op de woningmarkt de voet flink dwars gezet. In veel gemeenten is voor hen een opkoopverbod ingevoerd. Hun aankoopbelasting wordt verhoogd van 8 naar 10,4 procent. Ook worden veel huren aan banden gelegd en komt er een extra belasting op rendement. Een aantal beleggers denkt alweer aan de verkoop van hun woningen. Dat zou extra aanbod opleveren, vooral voor starters op de woningmarkt.
Herstel
Kan de wanhopige huizenzoeker in 2023 dan eindelijk een eigen woning kopen? Koester geen valse hoop, maant Tom Berkhout, hoogleraar vastgoed aan universiteit Nyenrode. ‘De woningmarkt zoekt naar een nieuw evenwicht. We zien de prijzen dalen, maar een totaal bloedbad verwacht ik niet. De vraag blijft onverminderd heel groot. Mochten de rente en inflatie dalen, dan lopen de prijzen weer op.’
Er is nog steeds ongelooflijk veel geld in Nederland, ziet Berkhout. ‘Al is dat misschien oneerlijk verdeeld. Voor mensen met geld op de bank is het afwachten en straks toeslaan. Maar mensen met een smalle beurs komen er ook komend jaar niet meer tussen, zeker niet op de plekken met veel werkgelegenheid.’
Ook emeritus hoogleraar Conijn verwacht geen al te diepe prijsval. ‘We gaan niet zo diep als in 2013. Toen waren de prijzen met ruim 20 procent gedaald. Bijna een miljoen huizen stonden ‘onder water’; de marktwaarde was lager dan de hypotheek. Ik denk ook dat de markt zich iets sneller zal herstellen dan toen. Maar wel langzaam. Het zou weleens tien jaar kunnen duren voor we weer op een vergelijkbare top zitten.’
Bron: De Volkskrant 24 december 2022