Investeerders kopen in grote steden veel minder huizen op voor de verhuur. Nieuwe regels maken dat onmogelijk of minder aantrekkelijk. ‘Beleggers moeten kennelijk helemaal kapot.’
Van het appartement dat hij eerder dit jaar kocht, flink opknapte en in de verhuur gooide, appt de Haagse woningbelegger nog even een paar foto’s door. De etage in het Laakkwartier kreeg van hem onder meer een nieuwe badkamer en keuken. Daaronder schrijft hij nog eens zijn belangrijkste klacht: ‘Zo veel investeren in een huurhuis, dat heeft door de Hugoregels helemaal geen zin meer.’
Die ‘Hugoregels’, dat zijn de beperkingen die minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening dit jaar uitstort over particuliere woningbeleggers. De minister wil een halt toeroepen aan investeerders die huizen wegkapen voor de neus van minder vermogende starters op de woningmarkt. Hij wil een einde maken aan de enorme stijging van de prijzen in de vrije huursector.
Sinds begin dit jaar mogen gemeenten bijvoorbeeld beleggers weren met een opkoopbescherming voor bestaande bouw en zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw. In Den Haag geldt zo’n opkoopverbod voor woningen tot 355 duizend euro – praktisch gezien iedere woning die te koop komt in het Laakkwartier, een volkswijk uit de jaren dertig van de vorige eeuw. De aanschaf en verhuur van een bedrijfswoning is nog wel toegestaan, net als van een woning voor verhuur aan directe familie.
Trendbreuk
Voor beleggers zijn ‘pandjes’ in de grote steden dit jaar een stuk minder aantrekkelijk dan voorheen. Het aantal woningaankopen door beleggers is dit jaar in de grote steden sterk gedaald, blijkt uit cijfers van het Kadaster. Op verzoek van de Volkskrant keek het instituut naar de verkopers die hun eigen woning verkopen aan een investeerder die niet zelf het pand betrok, en minstens drie woningen bezit.
De overheidsmaatregelen lijken daarmee effect te hebben, want de particuliere beleggers maken een terugtrekkende beweging. Waar de laatste jaren een steeds groter deel van de koopwoningen in handen kwam van beleggers, is er in 2022 sprake van een duidelijke trendbreuk. In het tweede kwartaal van dit jaar werden in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag relatief gezien minder woningen aan investeerders verkocht dan in heel Nederland. In Utrecht bijvoorbeeld werd in juni nog maar 2,1 procent van de huizen verkocht aan investeerders, in Amsterdam was dat 3,6 procent. Het landelijke percentage was die maand 4,6 procent. Eind vorig jaar ging in de vier grootste steden ruim 8 procent naar beleggers, terwijl dat landelijk net iets meer dan 5 procent was.
Beleggers zoeken hun heil deels elders. Naast de Waddeneilanden, waar altijd veel huizen voor verhuur worden verkocht, kopen investeerders nu juist veel woningen buiten de Randstad, soms op plekken waar nog geen opkoopbescherming is ingevoerd. In bijvoorbeeld Eemsdelta, Sluis en Losser ging in 2022 tot nu toe meer dan 1 op de 10 verkochte huizen naar kopers die er niet zelf gingen wonen.
Het Laakkwartier was de afgelopen jaren een van de meest gewilde wijken bij beleggers, vertelt makelaar Ruud Letsch in zijn kantoor in het hart van de buurt. De huizen waren nog relatief goedkoop en de huren konden flink omhoog. Aanvankelijk stond de gemeente nog toe om woningen met drie slaapkamers te verhuren aan drie mensen. Toen dat aantal werd teruggebracht tot twee personen, zette de daling in, aldus Letsch. Het opkoopverbod van 1 maart van dit jaar was de genadeklap. ‘Nu komt er geen huurwoning meer bij. Zo creëert de overheid zelf weer een tekort aan huurwoningen.’
Niet iedereen was blij met die golf aan nieuwe huurhuizen in het Laakkwartier. In de tweede helft van 2021 werd ruim 30 procent van de woningen in de wijk aan beleggers verkocht. Mogelijk wilden zij hiermee de nieuwe regelgeving voor zijn. Nadat de opkoopbescherming inging, daalde het aandeel investeringsaankopen naar 10 procent, blijkt uit het Kadaster. Mogelijk maken de resterende beleggers hier nog gebruik van de vrijstelling voor verhuur van bedrijfswoningen of aan directe familie.
Een aantal huisbazen in het Laakkwartier zorgde goed voor het eigen bezit, vaak portiekwoningen uit de jaren dertig van de vorige eeuw. Anderen lieten hun pandjes verslonzen en propten zo veel mogelijk huurders in hun huizen. Dat leidde niet alleen tot uiterlijk verval. Regelmatig was sprake van overbewoning, bijvoorbeeld door immigranten die in ploegendienst werken in de kassen van het nabijgelegen Westland.
Voormalig aannemer Toon van der Wal, in gesprek voor een interieurwinkel aan de Goeverneurlaan, heeft de buurt zien veranderen. De geboren Scheveninger woont al 45 jaar in het Laakkwartier, maar vertrekt binnenkort naar een rustige seniorenwoning elders in Den Haag. ‘Vroeger kocht ik af en toe een pandje voor 35 duizend gulden. Dat knapte ik dan zelf op. Dat was in de tijd dat hier nog voornamelijk ambtenaartjes woonden. De huizen zitten nu vol met mensen uit allerlei landen en met allerlei geloven. Dus het is vaak bonje. Ik heb het hier helemaal gehad.’
Het vertrek van de koopkrachtige beleggers heeft ook effect op de huizenprijzen. De prijzen in het Laakkwartier zijn dit jaar met soms wel 20 procent gedaald, ziet makelaar Letsch. Je ziet het aanbod oplopen. Sommige beleggers verkopen af en toe alweer een woning. Maar ook een aantal gewone eigenaar-bewoners zet hun huis te koop, zegt de makelaar. Zij hopen hun huis nog te kunnen verkopen voor de hogere, ‘oude’ prijs. En kopers wachten af, in de hoop dat de prijzen nog wat verder zullen dalen. Letsch: ‘Straks is er geen woningcrisis meer over.’
De beleggers zelf vinden de beperkende maatregelen niet terecht. Wij zijn een makkelijke zondebok, vindt de financieel specialist van een grotere woninginvesteerder. Net als de huisbaas met de verbouwingsfoto’s heeft hij geen zin om met zijn naam in de krant te staan, daarvoor is de ‘demonisering’ van woningbeleggers wat hem betreft te ver doorgeslagen. Die zogenoemde huisjesmelkers hebben de huursector in Den Haag wel flink uitgebreid, wil hij graag opmerken. ‘Maar straks klopt hun rendementsberekening niet meer, als de huur omlaag moet door het puntensysteem. Dus zie je dat vooral de kleinere woningen alweer van de hand worden gedaan. Een huurwoning eraf, een koopwoning erbij. Zo verschuift de overheid de woningnood. Je zult zien dat ze over een paar jaar het beleggen in huurwoningen weer gaan stimuleren.’
Nu staat de wind de andere kant op. De overdrachtsbelasting voor beleggers bij de aankoop van een huis wordt binnenkort verhoogd naar 10,4 procent. De huur van vooral kleinere woningen wordt over ruim een jaar gebonden aan een maximum van 1.000 euro. Ook gaat een aantal beleggers over ruim twee jaar meer vermogensbelasting betalen. Mogelijk komt daar over acht jaar nog een verplichting bij tot verduurzaming van hun woningen.
Bloedbad onder beleggers
En er speelt nog veel meer naast de ‘ellende van de overheid’, klaagt de belegger van de verbouwingsfoto’s. Ook zijn de kosten van bouwmaterialen en aannemers sterk gestegen. Tel daar nog eens de opgelopen rente van beleggingshypotheken bij op. Dan weet je genoeg.
Die stortvloed van ‘Hugomaatregelen’ zal volgens hem mogelijk leiden tot een bloedbad onder beleggers. ‘De meesten zitten er met flink wat vreemd vermogen in. Straks is de hypotheek hoger dan de taxatiewaarde. Mogelijk vraagt de bank dan om een bijstorting, als extra zekerheid. Niet iedereen kan zich dat veroorloven. Grote kans dat de zaak voor een aantal collega’s gaat ontploffen. Voor de overheid weer begrijpt wat wij betekenen voor de stad, moet de sector kennelijk eerst helemaal kapot.’
De Haagse woonwethouder Martijn Balster (PvdA) is juist heel tevreden met de resultaten. ‘Zeker als het gaat om Laak, waar de leefbaarheid al veel langer onder druk staat. Veel woningen verkeren in slechte staat, met een laag energielabel. Voor de particuliere huurwoningen worden vaak veel te hoge huren gevraagd. Dat heeft overbewoning tot gevolg, door kwetsbare doelgroepen zoals arbeidsmigranten. Wij zien graag dat de woningen worden gekocht door mensen die er zelf gaan wonen. Dat is goed voor de hele buurt.’
Buurtsenior Toon van der Wal heeft weinig vertrouwen in de aanpak. ‘Het opkopen wordt nog steeds gedaan, hoor. Met wiet- of cokegeld. Of door Bulgaren of Polen die in het Westland ook een centje hebben verdiend. Die zeggen gewoon: ‘Dat huis is voor mijn familie’. Dat kun je als gemeente nooit allemaal controleren. Vervolgens douwen ze 25 man in zo’n huisje. Als je er wat van zegt, krijg je een bijl in je kop.’
Bron: De Volkskrant 10 november 2022