Menu

Ondergronds verzet

Op de oververhitte huizenmarkt hebben kopers vaak weinig oog voor de staat van de fundering. Dat dan ze duur komen te staan.

Funderingsproblemen deden zich tot voor kort vooral voor bij huizen die op houten palen staan. Hout gaat beschimmelen en dus rotten als het grondwater langdurig te laag staat en er zuurstof bij kan. Een lage grondwaterstand kan allerlei oorzaken hebben, zoals een bewust laag peil om drassige landbouwgronden te voorkomen, te weinig infiltratie van regenwater door ‘verstening’, droogte, bodemdaling en lekke rioleringen.
Huizenbezitters kunnen daaraan weinig doen. ‘Maar ze draaien er wel voor op’ zeg H.A. de la Porte, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis. ‘Funderingsschade wordt niet gedekt door de opstalverzekering omdat de oorzaak een langdurig proces is.’ Grenen palen (bijna de helft van alle houten palen) zijn bovendien extra gevoelig voor bacteriën, ook al staan ze onder water.
De droge zomers van de afgelopen jaren hebben ook gezorgd voor veel problemen bij woningen ‘op staal’. In dat geval bestaat de fundering uit brede gemetselde muren in de grond, een methode die veel is toegepast bij een stevige bodem zoals zand of klei. Bij verdroging van kleigrond kan een ongelijkmatige verzakking ontstaan, met als gevolg scheve vloeren en scheuren in muren.

Volgens inschattingen van de stichting Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) krijgt een miljoen van de 7,7 miljoen huizen in Nederland de komende dertig jaar te maken met funderingsproblemen. Bij een kwart zijn de problemen al zichtbaar of urgent. Het gaat om oudere huizen. Vanaf de jaren zeventig is er vrijwel alleen nog maar gewerkt met betonnen palen.
De herstelkosten zijn aanzienlijk: 800 tot 1.500 euro per vierkante meter funderingsoppervlak. Zeker voor wie weinig middelen of een laag inkomen heeft, is een prikkel om ingrijpend te renoveren minimaal. In oudere appartementencomplexen, met een gezamenlijke fundering, kan dat tot grote conflicten leiden. Voor eigenaren die geen banklening kunnen krijgen, is er het Fonds Duurzaam Funderingsherstel waarbij de in het fonds deelnemende gemeenten deels garant staan. To dusver doen alleen Rotterdam, Zaanstad en Haarlem mee.
Door gebrek aan informatie is de kans dat een huizenkoper een kat in de zak koopt groot. Sien Kok, econoom bij kennisinstituut Delares: ‘In Rotterdam is relatief veel bekend. Daar zie je dat een funderingsprobleem de prijs wel drukt, maar zelfs dan staat de korting niet in verhouding tot de verwachte kosten’.
Maar er zijn toch taxaties en bouwkundige keuringen? Een taxatie is niet verplicht, maar is vaak wel een voorwaarde die de bank aan een hypothecaire lening stelt. ‘Zijn er concrete problemen, dan moet de taxateur daarvan melding maken,’ aldus taxateur Theo Lieberom, tevens bestuurslid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. ‘Maar de taxatie gebeurt vaak pas na het verkoopmoment, en is dus niet meer dan een signaal.’
De verkoper is verplicht om de bij hem bekende problemen te vermelden. Maar goede kans dat de verkoper zelf onwetend is, zegt Kok. ‘In veel gevallen is überhaupt niet bekend hoe een pand is gefundeerd. En met houten palen ontstaat pas schade als ze al heel ver zijn aangetast.’
Bovendien heeft de koper een onderzoeksplicht. Een (eveneens niet verplichte) bouwkundige keuring zegt vaak weinig over de kwaliteit van de fundering: daarvoor is een gericht funderingsonderzoek nodig. Kok: ‘Dat betekent graven, en dat kost zo maar een paar duizend euro.’ In een oververhitte markt doet een verkoper dan gewoon zaken met een koper die minder kieskeurig is. Lieberom adviseert daarom om een lokale makelaar in te huren. De weet in welke wijken of straten zich specifieke funderingsproblemen voordoen.
Welmoed Visser, directielid van het KCAF, ziet ‘veel verkeerde prikkels’. Makelaars willen en moeten snel zaken doen, gemeenten zijn bang om te worden aangesproken op de oorzaken (lage waterstanden, lekke rioleringen) en schuiven de problemen terug naar de particuliere huiseigenaar. ‘Mensen kopen daardoor gewoon te dure huizen, en zitten dan met de gebakken peren, aangezien funderingsherstel gemiddeld 80.000 euro kost.
Bij een monumentaal pand met een souterrain dat moet worden hersteld, kan de rekening nog veel hoger uitvallen, zegt Fred Tokkie, die bouwkundige keuringen doet. Hij spreekt van een ‘schimmige wereld’. ‘De keurder is meestal niet onafhankelijk, maar helpt de makelaar aan een deal. Ze tillen nog geen mat op.
Tokkie wijst op allerlei trucjes waarmee de verkopende partij funderingsproblemen kan verdoezelen: ‘Vloertjes recht leggen, geveltje laten voegen, scheurtjes dicht plamuren.’ Zelfs een nieuwe fundering is geen garantie dat het goed zit. Tokkie: ‘Soms doen ze wel het huis, maar niet de uitbouw, waardoor die alsnog wegzakt.’

Kopers moeten allereerst zelf op onderzoek uitgaan, adviseert Visser: ‘Stap om te beginnen naar de gemeente en vraag alles op wat er bekend is: bouwkundige gegevens, vergunningen, grondwaterstanden, bodemgesteldheid.’
Voorlopers als Zaanstad, Schiedam, Rotterdam, Haarlem, Gouda en sinds kort het Friese veenweidegebied hebben daarvoor inmiddels een apart loket geopend. Daarnaast beheert het KCAF het Nationaal Funderingsloket waar per jaar steeds meer meldingen binnenkomen, oplopend tot enkele duizenden.
Op de website van het KCAF (de ‘funderingsviewer’) kunnen geinteresseerden op postcodeniveau bekijken of er funderingsproblemen bekend zijn. Vanaf 1 juli dit jaar wordt in taxaties overigens meer aandacht besteed aan mogelijke funderingsproblemen, mede gebaseerd op het KCAF-model. Visser: ‘We verwachten en hopen dat er daardoor meer kritische vragen worden gesteld.’

Bron: Elsevier Weekblad, nummer 6, 13 februari 2021

Leave a reply

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.