Met de huurbeperking in zicht verkopen particuliere beleggers hun huurwoningen. In de vier grote steden gaat het om 7 procent van de verkochte huizen, blijkt uit onderzoek van het Kadaster en de Volkskrant.
Halil, je zit goed. Dat was de gedachte van de 35-jarige Haagse ondernemer toen hij een portefeuille had opgebouwd van dertig huurwoningen. Natuurlijk gaat het om zijn pensioen. Ook wil hij later wat kunnen nalaten aan zijn nu 9-jarige zoon. Maar hij vindt het vooral leuk om met huizen bezig te zijn. Opknappen en mensen blij maken, zegt Halil Yilmaz, dat is zijn drijfveer.
Hij runt een rijschool en een vastgoedadvieskantoor in de Haagse buurt Moerwijk, tegenover de plek waar zijn ouders een groentewinkel hadden. Daarnaast heeft hij ook nog een Italiaans restaurant, op een van de drukste kruispunten van de Schilderswijk. En dus zijn eigen huurwoningen.
Nu staat alles op het spel. Het kabinet is bezig met een offensief tegen huurbazen, ziet Yilmaz. De aangekondigde huurregulering is het toppunt. Een groot deel van de woningen in de vrije sector wordt waarschijnlijk volgend jaar onderworpen aan een puntensysteem. Niks marktwerking en vrije prijsvorming. Van woningen die niet genoeg punten krijgen wordt de huur gebonden aan een maximum van zo’n 1.100 euro.
Plotseling klopt het bedrijfsplan van Yilmaz niet meer. In zijn kantoor naast de rijschool pakt hij een stuk papier. Bovenaan schrijft hij een huursom op van 1.300 euro. Daar gaat om te beginnen zo’n 1.000 euro vanaf aan rente van zijn beleggingshypotheek en andere kosten. Dan 100 euro voor de vereniging van eigenaren (VVE) voor onderhoud aan de buitenkant van de woning. Dan 100 euro reservering voor de binnenkant, zoals een nieuwe cv-installatie. Blijft over 100 euro ‘winst’ en een heleboel ondernemersrisico, zoals wanbetaling door huurders.
Gaat de huur door de plannen van minister van Wonen Hugo de Jonge omlaag naar 750 euro, dan is het voorbij, ziet Yilmaz. ‘Als ondernemer houd ik van uitdagingen’, zegt Yilmaz. ‘Maar de minister verandert tijdens het spel de spelregels. Dat hoort niet. Dit duwt niet alleen mijn rendement naar beneden, maar ook de waarde van de woningen. Dat maakt herfinanciering van mijn hypotheken veel duurder. Daar komt ook nog eens de nieuwe vermogensbelasting bij, op basis van een fictief rendement van 6,17 procent. Nu zie ik geen vluchtweg meer.’
Rendement
Een pandje verhuren was jarenlang een lucratieve bezigheid. Weinig aanbod, veel vraag en vrije prijsvorming. Huren tussen de 1.200 en 2.000 euro zijn vooral in de grote steden geen uitzondering meer. Particuliere beleggers staken gewone huizenkopers steeds vaker de loef af. De kleine vrije huursector groeide snel. Sinds 2012 verdubbelde het aantal geliberaliseerde huurwoningen tot zo’n 600 duizend.
Het tij keert. Vooral in de grote steden doen steeds meer van die nieuwe huisbazen afstand van hun woningen. Een groeiend deel van de verkochte woningen is daar afkomstig van de particuliere huurmarkt, zo blijkt uit cijfers die het Kadaster op verzoek van de Volkskrant verzamelde. De woningen worden uit de verhuur gehaald en verkocht aan mensen die er als eigenaar zelf gaan wonen.
In de vier grote steden gaat 7 procent van de verkochte huizen (op de ‘fundamarkt’) van particuliere investeerders over naar eigenaar-bewoners, zo blijkt uit cijfers over het vierde kwartaal van 2022. Amsterdam spant de kroon met ruim 9 procent, gevolgd door Den Haag met 7,3 procent. In heel Nederland gaat het om bijna 3,5 procent van de woningen. Over heel 2022 hebben particuliere investeerders in de vier grote steden ruim 1.700 huizen verkocht aan een huizenkoper die zelf in het pand ging wonen.
De verkoopgolf die zich lijkt af te tekenen komt boven op een ander fenomeen. Beleggers verdwenen vorig jaar uit de woningmarkt als koper van woningen. Gemeenten gingen aspirant-huisbazen weren met een opkoopbescherming voor bestaande bouw en zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw. In Den Haag geldt zo’n opkoopverbod voor woningen tot 355 duizend euro – praktisch gezien iedere woning die in de afgelopen jaren een jachtobject was voor beleggers.
Ook werd de overdrachtsbelasting flink verhoogd. Sinds 1 januari moet een belegger bij aankoop van een woning voor de verhuur een bedrag van 10,4 procent van de aankoopwaarde afdragen aan de schatkist.
Contracten
Yilmaz is druk bezig met het doornemen van al zijn huurcontracten. De meeste overeenkomsten hebben een looptijd van twee jaar. Goede huurders zou hij een contract willen aanbieden voor onbepaalde tijd. Maar dat gaat voorlopig niet meer gebeuren.
Noodgedwongen, zegt hij, laat hij de meeste van zijn huurders vertrekken. De laatste vertrekkers: een Bulgaars echtpaar dat hard aan het werk was in de groentekassen van het Westland. Hij heeft al drie woningen leegstaan. Een daarvan gaat de verkoop in, voor de anderen wacht hij nog op de details van de huurprijsregulering.
Om hem heen kiezen veel beleggers al eieren voor hun geld, ziet Yilmaz. Hij kent een Chinese belegger die drie huurders heeft uitgekocht. Die wilde zijn te-koopborden zo snel mogelijk ophangen, uit angst dat de prijzen zullen dalen. Maar dat gaat niet gebeuren, voorspelt Yilmaz: ‘Ook naar koopwoningen in dit segment is de vraag enorm.’
Starters
Het goede nieuws: starters grijpen hun kans. Niet alleen is de concurrentie van beleggers als kopers verdwenen, zoals minister Hugo de Jonge van Wonen beoogde met een opkoopverbod. Zijn nieuwe maatregelen, zoals de huurbeperking, leiden dus ook tot extra koopaanbod. Wel zien woningmarktonderzoekers een sterke teruggang van het aantal huurwoningen dat investeerders in hun nieuwbouwplannen opnemen. Die bouwers waarschuwden eerder al voor het effect van de huurregulering op de nieuwbouwproductie.
Veel van de beleggerswoningen zijn aantrekkelijk voor koopstarters, want zij zijn lager geprijsd dan de gemiddelde koopwoning. In Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht ging in 2022 maar liefst 61 procent van de voormalige particuliere huurpanden naar een koper die voor het eerst een eigen woning kon aanschaffen, van alle gekochte woningen was dit 54 procent.
Ook als naar heel Nederland wordt gekeken slaan starters hun slag. Zij kopen 47 procent van de voormalige huurpanden, op de hele woningmarkt zijn zij goed voor 40 procent van de aankopen. Kopers van voormalige huurpanden zijn gemiddeld jonger dan andere huizenkopers. Het grote voordeel voor jonge kopers: in tegenstelling tot beleggers betalen zij geen overdrachtsbelasting.
Onderzoeker Lianne Hans van het Kadaster is voorzichtig, maar ziet weinig reden om aan te nemen dat de trend snel zal omkeren. Opvallend punt, aldus de woningmarktexpert: ‘Je zou denken dat verhuurders hun huizen met de slechtste energielabels het eerst in de verkoop doen. Maar het lijkt erop dat vooral het aflopen van het huurcontract van belang is. Ook woningen met een beter label gaan in de verkoop.’
Crisis
De stemming onder beleggers is explosief te noemen. Velen van hen willen zich alleen anoniem – in gepeperde termen – uitspreken over het nieuwe beleid, naar eigen zeggen bang voor het stigma van huisjesmelker. Bij hun vakvereniging Vastgoedbelang heerst geen twijfel: het aantal verkopen zal dit jaar nog sterk toenemen.
Tot nu toe zijn de verkopende investeerders vaak de ‘kleintjes’. De verkopende belegger had in 2022 gemiddeld negen panden in portefeuille, dat is minder dan de investeerder die vooralsnog aan zijn panden vasthoudt. Maar nu zien ook beleggers zoals hun Haagse collega met zijn dertig panden het somber in.
Yilmaz maakt zich intussen ook zorgen over de talloze mensen die op zoek zijn naar een huurwoning. Dit zijn misschien betere tijden voor mensen die zich een koopwoning kunnen veroorloven, zegt hij. ‘Maar het aantal huurwoningen wordt minder en minder. Waar kunnen die huurders straks nog terecht? Als deze plannen niet worden afgeschoten, hebben we er over tien jaar een nieuwe crisis bij in Nederland.’
Bron: De Volkskrant 4 april 2024