Menu

Woningmarkt kan afkoelen door stijgende hypotheekrente

Het einde van de stijging van de hypotheekrentes is nog niet in zicht. Toch is er nog geen kalmte op de woningmarkt. Het aantal kijkers daalt, maar er wordt nog altijd over-geboden. 

De hypotheekrentes van banken en andere geldverstrekkers gaan ineens hard omhoog. De meeste experts hadden een kleine stijging verwacht, maar pas later in het jaar en zeker niet zo snel. De rentes gingen deze week met 0,2 procentpunt omhoog. Gemiddeld zijn de rentes al een half procentpunt gestegen ten opzichte van november en het einde is nog niet in zicht.

Het effect op de maximale leenruimte voor huizenkopers is nog klein. Een stel met allebei een modaal inkomen kon in november met een hypotheekrente van 1,4% 400.000 euro lenen. Dat is nu met 1,9% nog 390.000 euro. Dat vertaalt zich niet meteen naar lagere huizenprijzen. Sowieso leent maar de helft van de starters maximaal.

Doorstromers hebben helemaal geen last van de hoge huizenprijzen, omdat ze de overwaarde van hun verkochte woning kunnen inzetten. De hypotheekrenteaftrek remt het effect van een hogere rente wat af, maar er is ook een psychologisch effect: geld lenen wordt duurder.

De centrale banken beginnen wel zenuwachtig te worden van de hoge inflatie, die in heel Europa op het hoogste niveau ligt in veertig jaar tijd. De Europese Centrale Bank laat de rente oplopen om te voorkomen dat de consumentenprijzen verder uit de bocht vliegen. Waakhond ESRB waarschuwde Nederland en zes andere landen deze week dat de huizenprijzen zijn losgekomen van de rest van de economie en wil dat er fiscale maatregelen worden genomen.

Leennormen
Klaas Knot, de president van De Nederlandsche Bank adviseert andermaal dat Nederland de leennormen aanscherpt en de hypotheekrenteaftrek afbouwt, om te voorkomen dat huizenkopers een te hoge schuld aangaan. Onlangs stelde hij ook voor om de winst bij verkoop van woningen te belasten.

De leennormen zijn de laatste jaren echter verruimd: het tweede inkomen telt zwaarder mee, de overdrachtsbelasting is voor jonge huizenkopers (tot 35 jaar en huizen onder de 4 ton) afgeschaft en de studielening drukt een minder zware stempel op het maximale leenbedrag. Twee op de de drie gemeenten hebben startersleningen en er wordt momenteel geëxperimenteerd met ‘duurhuurhypotheken’, ook bedoeld om starters meer kans op een eigen woning te geven. De belastingvrije schenking (jubelton) wordt afgeschaft, maar dat lukt de belastingdienst pas in 2024.

‘De soepelere leennormen zitten wel in de prijs van een woning en dat geldt ook voor de lage rente’, zegt Nic Vrieselaar, econoom van de Rabobank. ‘We verwachten dan ook dat de oververhitte woningmarkt gaat afkoelen. Dat de rente nu al zo snel stijgt, brengt een kanteling mogelijk dichterbij dan we tot voor kort dachten.’

Volgens het expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft, zijn het krappe woningaanbod en de oplopende hypotheekrente een bedreiging voor de koopwoningmarkt. Een steeds kleinere groep woningzoekenden kan de prijsstijgingen bijbenen en het aanbod droogt op, ook al omdat het niet opschiet met de nieuwbouw.

Meer dan 70% van de Nederlanders vindt het geen gunstig moment om een huis te kopen, een historisch hoog percentage. Makelaarsvereniging NVM meldt dat het aantal bezichtigingen afneemt en het aantal biedingen daalt. Woningzoekenden die (kunnen) meebieden hebben dus iets meer kans.

Beleggers
Dat het aanbod opdroogt is vervelend voor woningzoekenden, maar kan ook een teken zijn dat het prijsplafond in zicht is, stelt woningmarktanalist Jasper du Pont. ‘Er verandert sowieso al het een en ander; het wordt beleggers lastiger gemaakt om huizen op te kopen door de hogere overdrachtsbelasting en zelfbewoningsplicht. Een hogere rente maakt vastgoedinvesteringen minder interessant. Het effect zou kunnen zijn dat beleggers hun vastgoed op de top van de markt in de verkoop gaan zetten’.

Wat er met de huizenprijzen gaat gebeuren, hangt grotendeels af van de politieke reactie, stelt Vrieselaar van de Rabobank. ‘Het moment dat de prijzen stabiliseren en de markt in evenwicht raakt, is het moment dat een grote groep starters afhaakt. De politiek reageert dan vaak met stimulerende maatregelen die de prijzen verder opdrijven. Wie weet komt het kabinet met subsidies voor starters om ze toch nog aan een huis te helpen. Of ze schelden de studieleningen kwijt van wat nu de pechgeneratie wordt genoemd. Dan stroomt er direct nieuw geld naar de woningmarkt, waar doorstromers van profiteren omdat zij geen belasting afdragen bij verkoopwinsten. Hogere huizenprijzen versterken hun positie ten opzichte van starters.

Experts hebben het nog niet over dalende huizenprijzen. Het duurt een poos voordat plus 20 procent een minnetje wordt. Makelaar Lana Gerssen, bestuurder bij de NVM, zegt dat in de dagelijkse praktijk bovendien nog nauwelijks sprake is van afkoeling.

‘Bij het type huizen waar we vorig jaar dertig bezichtigingen hadden zijn het er nu twintig. Maar we zien nog steeds gebeuren dat een huis boven de vraagprijs wordt verkocht. Er zijn zeker starters die afhaken, maar zij die het wel kunnen betalen, zijn misschien wel geneigd om nog wat meer te bieden nu de rente oploopt’.

Bron: De Gelderlander 19 februari 2022

Leave a reply

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.