Peter Boelhouwer, de woningmarktgoeroe van de TU Delft, twitterde deze week dat de huizenprijzen in Zweden al met 14 procent zijn gedaald. ‘Voorbode voor Nederland?’, stond erbij in wat op een retorische vraag leek. De Nederlandsche Bank rekent op een prijsdaling van 6,4 procent in twee jaar. De Rabobank gaat uit van een daling van 3 procent in 2023 en 1,5 procent in 2024. Dat valt dan nog mee, hoewel het bij deze huizenprijzen al gauw om bedragen van vele tienduizenden euro’s gaat.
Het zou worden gerelativeerd kunnen worden tot nepnieuws, want voorspellingen komen zelden uit. Maar er is alom paniek bij mensen die net een huis hebben gekocht, omdat ze vrezen op het hoogtepunt van de markt te zijn ingestapt, waardoor hun woning volgend jaar al onder water komt te staan. En starters die op het punt stonden te gaan kopen, zullen voorlopig een pas op de plaats maken. Niemand koopt een woning van drie ton als die over een half jaar maar 250 duizend zou kunnen kosten – in het geval dat daadwerkelijk in Nederland gebeurt wat in Zweden al is gebeurd.
En zo wordt de prijsdaling een selffulfilling prophecy. Mensen die willen verkopen uit angst voor een prijsdaling lukt het niet, omdat de kopers allemaal in de wachtstand staan. Mensen die van een goedkope woning naar een duurdere willen, kijken de kat uit de boom, hoewel deze transactie eigenlijk vestzak-broekzak is. Er wordt iets goedkopers verkocht tegen een lagere prijs, maar er kan ook iets duurders tegen een lagere prijs worden teruggekocht. Dat is rationeel heel verstandig, maar emotioneel bijzonder moeilijk.
In november daalden de huizenprijzen vergeleken met een maand eerder voor de vierde opeenvolgende keer. Maar de daling was zo licht dat er sinds november 2021 nog een stijging van 4,9 procent resteerde. Dat is weinig vergeleken met de stijgingen van 10 tot 20 procent in eerdere jaren, maar veel als rekening wordt gehouden met de rente-ontwikkeling. Die is voor tienjarige leningen gestegen van 1 tot 1,5 naar 4 tot 4,5 procent, waardoor huizen veel moeilijker financierbaar zijn.
Niemand weet hoe het daadwerkelijk in 2023 met de huizenprijzen gaat. Doemscenario’s zijn er in het verleden veelvuldig geweest. Maar die kwamen nooit uit. De vraag naar huizen is nog altijd groot. En een groot deel van de bevolking heeft zoveel overwaarde op de bestaande woning dat het probleemloos een tweede woning voor zichzelf kan betalen of de kinderen op de huizenladder kan helpen met leningen en schenkingen.
Van een huizenprijscrisis is nog geen sprake. In het derde kwartaal bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning 425 duizend euro, waarbij nog 64 procent van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht. In het vierde kwartaal is het aantal bezichtigingen en overbiedingen fors afgenomen, aldus de laatste cijfers van Makelaarsland. Dat laatste cijfer zal waarschijnlijk onder de 50 procent uitkomen.
Maar Zweden is Nederland qua huizenmarkt nog niet – al is het alleen omdat er hier zo weinig ruimte en zo veel stikstof is.
Bron: De Volkskrant 22 december 2022, column Peter de Waard