Belangrijke wijzigingen in de koopsector 2025-2026

De energietransitie komt in een stroomversnelling. Nieuwe Europese richtlijnen, nationale wetten en subsidies hebben directe gevolgen voor de koop‑ en huurmarkt. Hieronder zetten we de belangrijkste wijzigingen voor makelaars, bouwkundigen en taxateurs overzichtelijk op een rij.

Europese energieambities en strengere normen

De herziene Energy Performance of Buildings Directive (EPBD IV) introduceert voor het eerst procentuele reductiedoelen voor bestaande woningen. Lidstaten moeten gemiddeld 16 % minder primaire energie gebruiken in 2030 en 20‑22 % in 2035, waarbij de grootste reductie moet komen uit de 43 % slechtst presterende gebouwen[1]. Deze verschuiving betekent dat maatregelen niet meer alleen op energielabels worden afgestemd, maar op feitelijk energieverbruik. De belangrijkste gevolgen:

• Zero‑emission buildings (ZEB): vanaf 2026 komt er een indicatieve ZEB‑norm voor bestaande gebouwen; vanaf 2030 moeten alle nieuwbouwwoningen voldoen aan de ZEB‑standaard. Nieuwe publieke gebouwen moeten zelfs al in 2028 fossielvrij zijn[2]. Dit vervangt de huidige BENG‑norm en vereist minimaal 10 % hogere energieprestatie.
• Minimale isolatie bij renovatie: bij grote renovaties moeten gebouwen uiterlijk 1 juli 2026 voldoen aan minimum‑isolatiestandaarden, zodat de prestaties dicht bij nieuwbouwniveau liggen[3].
• Aanpak slechtste utiliteitsgebouwen:. Voor deze gebouwen mogen maatregelen op basis van werkelijk energieverbruik of uitgevoerde renovaties worden aangetoond.
• Verplichte zonnepanelen en slimme systemen: vanaf 2027 moeten nieuwe grote niet‑residentiële gebouwen zonnepanelen krijgen; in de jaren daarna volgen bestaande publieke gebouwen vanaf 2 000 m² en later kleinere categorieën[5]. Technische gebouwsystemen krijgen deadlines voor energie‑efficiënte automatisering (2025‑2029)[6].

Nationale regels en energielabels

Zwaardere weging van energielabels in het WWS

De Wet betaalbare huur hervormt het woningwaarderingsstelsel (WWS). Energielabels krijgen een grotere impact: goede labels (B t/m A+++++) leveren extra punten op, terwijl slechte labels E, F of G zelfs negatieve punten opleveren[7]. Taxateurs en verhuurders moeten in hun waardering rekening houden met deze verzwaring, want ze beïnvloedt de maximale huurprijs rechtstreeks.

Minimale energieprestatie voor huurwoningen en utiliteitsgebouwen

Een nieuwe ministeriële regeling (opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl) verplicht dat huurwoningen met energielabel E, F of G uiterlijk 1 januari 2029 worden opgewaardeerd naar minimaal label D[8]. Er is geen absoluut verhuurverbod, maar gemeenten krijgen bevoegdheden om eigenaren tot verbetering aan te zetten. Monumenten, kleine panden en woningen die op korte termijn gesloopt worden, kunnen ontheffing krijgen[9]. Voor utiliteitsgebouwen gelden minimumprestatie‑eisen vanaf 2030, in lijn met de EPBD IV.

Financiering en subsidies: kansen voor eigenaren en verhuurders

Warmtefonds: renteloos lenen en extra middelen

Het Nationaal Warmtefonds wordt uitgebreid met € 750 miljoen extra budget. Eigenaren en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) met een inkomen tot € 60 000 kunnen een renteloze lening krijgen voor isolatie en duurzame installaties[10]. Bijna alle huishoudens komen in aanmerking, ook 75‑plussers of bewoners zonder leencapaciteit. In 2024 maakten 21 000 huishoudens gebruik van een Warmtefonds‑lening, waarvan 58 % renteloos was[10]. Naast woningbezitters kunnen ook VvE’s lenen; er komt een landelijk kenniscentrum en de overheid verlengt de rente‑korting[11].

Subsidies voor verduurzaming

• Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH) – de regeling voor aansluiting op warmtenetten is verlengd tot eind 2026; de subsidiebedragen voor binnenhuis‑aanpassingen en aansluittarieven zijn verhoogd[12].
• Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) – vanaf 2025 zijn de subsidies voor isolatiemaatregelen verhoogd, mag dubbel glas meerdere keren worden aangevraagd en gelden kleinere minimale oppervlakten; de subsidie voor lucht‑water warmtepompen is echter verlaagd[13].
• Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) – loopt door tot 2029 en is verruimd: per woning kan nu € 10 000 worden aangevraagd en € 15 000 indien er ook een warmtepomp of zonneboiler wordt geïnstalleerd; de maximale subsidie per verhuurder is niet langer beperkt tot € 400 000[14][15]. De drempel voor een vooraanvraag is verlaagd naar € 25 000 en ook het splitsen van woningen komt in aanmerking. Monumenten krijgen extra advies en subsidie.
• Subsidieregeling Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE) – de vergoeding voor advies, onderzoeken en begeleiding is verdubbeld naar € 20 000 voor kleine VvE’s, € 30 000 voor middelgrote en € 40 000 voor grote VvE’s[16]. De regeling combineert voortaan met ISDE, zodat één aanvraag volstaat.

Afschaffing hybride‑warmtepompverplichting

Het kabinet heeft de eerder aangekondigde verplichting om bij vervanging van een cv‑ketel een hybride warmtepomp te installeren ingetrokken. Deze keus komt voort uit het inzicht dat veel huishoudens al vrijwillig overstappen. Investeren in warmtepompen blijft zinvol en wordt nog steeds ondersteund via ISDE‑subsidies en Warmtefonds‑leningen[17].

Andere maatregelen en wetswijzigingen

Normeren, beprijzen en lokale instrumenten

Naast energie‑ en subsidieregels werkt de overheid aan randvoorwaarden voor de warmtetransitie:

• Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie en Wet Collectieve Warmtevoorziening – geven gemeenten instrumenten om buurtgerichte warmtenetten aan te leggen en regie te voeren over aansluitingen.
• Minimumprestaties corporatiewoningen – woningcorporaties moeten uiterlijk 2030 voldoen aan prestatieafspraken; energielabels E, F, G worden normerend binnen de huursector[8].
• Bijmengplicht groen gas – leveringsbedrijven moeten een deel groen gas mengen in het aardgasnet.
• Slimme energiebelastingen en ETS2 – er komen prijsprikkels via energiebelasting en uitbreiding van het Europese emissiehandelssysteem ETS‑2 voor fossiele brandstoffen (zoals in de infographic van het ministerie).

Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een huis is er onderscheid tussen eigen gebruik en belegging. Jonge kopers (18‑35 jaar) krijgen eenmalig vrijstelling van overdrachtsbelasting bij woningen tot € 525 000, terwijl kopers die zelf in de woning gaan wonen 2 % overdrachtsbelasting betalen[18]. Beleggers betalen momenteel 10,4 % overdrachtsbelasting, maar het kabinet wil dit tarief per 1 januari 2026 verlagen naar 8 % voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen – zoals tweede woningen en verhuurobjecten[19]. De maatregel moet het aantrekkelijker maken om woningen aan te kopen voor verhuur of recreatie.

Energiehuis en lokale ondersteuning

Bron: Vastgoed Nederland 29 september 2025