Hoewel de woningmarkt in het derde kwartaal van 2025 geen grote verrassingen bracht ten opzichte van de eerste kwartalen, is onder de oppervlakte een interessante beweging zichtbaar: kopers die kritischer worden, starters die ondanks meer aanbod concessies blijven doen, en senioren die stilaan een sleutelrol gaan spelen in de doorstroming.
Het aanbod bleef het afgelopen kwartaal hoog en stabiel en huizen stonden iets langer te koop dan eerder dit jaar. De druk van overbieden en haastige beslissingen lijkt iets af te nemen. Dat is op zich fijn voor kopers: mensen krijgen weer wat meer tijd om te kijken, vergelijken en na te denken.
Kopers zijn realistisch
Die rust heeft een kleine keerzijde voor verkopers. De koopintentie daalt voor het vijfde kwartaal op rij. Dat wijst in mijn ogen niet op twijfel, maar juist op realisme. Kopers weten wat ze willen, maar voelen zich minder gedwongen om snel een stap te zetten. Met de nog altijd hoge vraagprijzen blijft die stap voor velen groot. Vanuit Amsterdam horen we al de eerste geluiden dat huizen niet altijd meer rijen dik met kijkers trekken.
Maar er wordt nog steeds goed verkocht. Veel makelaars geven aan dat ze nu al kunnen spreken van een succesvol jaar.
Profiel van de starter verandert
Onlangs bleek uit hypotheekdata dat starters tot 35 jaar goed zijn voor ongeveer de helft van alle hypotheekaanvragen. Dat laat zien dat de wil om te kopen groot blijft. Wel verandert het profiel van die starter. Steeds vaker koopt iemand alleen, vaak met financiële hulp van familie, omdat het zonder die steun simpelweg niet lukt.
Wat mij opvalt, is dat starters zich hebben aangepast aan een markt die eigenlijk niet meer op hen is ingericht. Ze denken kleiner, accepteren langer woon-werkverkeer en doen concessies die tien jaar geleden ondenkbaar waren. De drempel tussen willen en kunnen wordt elk kwartaal iets hoger.
Starters hebben zich aangepast aan een markt die eigenlijk niet meer op hen is ingericht
Starters moeten geduld hebben en flexibel zijn, maar met een markt die star is, wat is dan het vooruitzicht? Deze generatie redt het misschien nog net, geholpen door spaargeld van vermogende familieleden. Maar de vraag is hoelang dat nog houdbaar is. Wat gebeurt er als door meer regelgeving die vangnetten verdwijnen? Als de gemiddelde woning voor een starter nu al richting de 450.000 euro gaat, waar ligt die grens dan over tien jaar? Starters kunnen pas echt instromen als ergens anders ruimte ontstaat. En die ruimte zit bij de senioren.
Senioren als kans, niet als bijzaak
Wie naar de cijfers kijkt, ziet dat 55-plussers opvallend vaak zeggen te willen verhuizen – maar het niet doen, omdat het aanbod niet past. Ze zoeken gelijkvloers, comfortabel en praktisch. En ze willen dat in hun eigen buurt vinden.
Hier ligt volgens mij de grootste kans voor de komende jaren. Als er serieus wordt geïnvesteerd in levensloopbestendig wonen, komt de hele markt in beweging. Want elke senior die doorstroomt, maakt een huis vrij voor de volgende generatie.
Voor makelaars is dat geen ver-van-mijn-bedthema, maar juist een kans. Deze doelgroep vraagt om een andere toon, een andere aanpak en meer aandacht voor de emotionele kant van verhuizen. Daar ligt veel potentie.
Trots op het vak
De eerste editie van de MAVA’s afgelopen week was een groot succes. Tijdens een gala-event stonden niet alleen de winnaars in het zonnetje, maar het hele vak. Wij hoorden van makelaars dat zij sinds jaren weer erkenning voelden voor het vak dat ze elke dag met veel toewijding uitoefenen.
Het makelaarsvak vraagt soms om geduld, soms om lef, en altijd om aandacht
Want tijdens de MAVA kwam weer duidelijk naar voren: de woningmarkt is meer dan cijfers, regels en beleid. Het makelaarsvak draait om het wegnemen van stress bij mensen die op een belangrijk moment in hun leven keuzes maken. Dat vraagt soms om geduld, soms om lef, en altijd om aandacht.
Vooruitkijken naar Q4
Eind deze maand mogen we weer naar de stembus. Alle partijen roepen de oplossing te hebben voor het huizenprobleem. De woningmarkt blijft een van de grootste thema’s voor het nieuwe kabinet. Terecht, want zonder een beter functionerende woningmarkt stokt niet alleen de doorstroming, maar ook het vertrouwen.
Als senioren, starters en betaalbaarheid écht centraal komen te staan, behouden we ook in 2026 de beweging van het afgelopen jaar. En die beweging is niet alleen goed voor kopers en verkopers, maar ook voor makelaars. Tot die tijd is het een markt die even de kans krijgt om op adem te komen. En misschien is dat precies wat we nodig hebben na een nu al succesvol jaar.
Bron: Funda / blog Mark Askamp, Head of Customer Succes bij Funda, oktober 2025